Het chagrijn van de vastgoedbelegger
Geplaatst op: 31-05-2023, 14:35:18
Particuliere vastgoedbeleggers kijken met weinig vreugde naar de box 3-heffing en andere nieuwe regels die op hen afkomen. Wij leggen uit waar het chagrijn in zit.
Particuliere beleggers in vastgoed worden zwaar getroffen door de box 3-heffing in 2023. Daarnaast is er een maatregel die met ingang van 1 januari 2024 tot lagere huren zal leiden. Daarover leest u verderop in mijn bijdrage. Tot overmaat van ramp is de hypotheekrente als een raket omhooggeschoten. Velen overwegen uit arren moede hun pandjes maar in de verkoop te doen. Dat doet de prijzen natuurlijk geen goed. Beleggers die al lang in de markt zitten, hebben geprofiteerd van de gigantische waardestijgingen vanaf 2017. In sommige gevallen kon een verdubbeling van de waarde worden opgetekend. Aan die vreugde is nu echter een einde gekomen. Dat laat ik graag zien aan de hand van de onroerendgoedportefeuille van meneer X.
Het verdriet van meneer X
De heer X heeft een portefeuille woningen en appartementen ter waarde van €2.000.000. Ter financiering heeft hij hypotheken lopen met een gezamenlijke hoofdsom van €800.000. De actuele rente bedraagt 4,5%. Door het nieuwe huurbeleid moet hij straks genoegen nemen met een huuropbrengst van €65.000 per jaar. Ondanks het pessimisme in de markt verwacht hij de komende jaren toch nog gemiddeld zo’n 2% jaarlijkse waardestijging. Rekening houdend met 2% kosten (die bij de te verwachten verplichte verduurzaming van huurwoningen nog hoger worden) en rentelasten kan zijn cashflowrendement vóór belasting als volgt worden berekend.
|
Huur |
65.000 |
|
Kosten en lasten |
-40.000 |
|
Hypotheekrente |
-36.000 |
|
Cashflowrendement |
-11.000 |
Gerelateerd aan het netto vermogen van €1.200.000 bedraagt het exploitatierendement dus circa 1% negatief. Dat is natuurlijk niet vol te houden als de bank ook nog om aflossing van de hypotheek vraagt. Zelfs met de optimistisch ingeschatte waardestijging van 2% is het rendement zeer matig en lager dan de huidige risicoloze spaarrente. Maar nu betrekken we de box 3-heffing in het verhaal. We houden geen rekening met het heffingsvrije vermogen, maar wel met de zogenoemde leegwaarderatio van 90%.
Het fictief rendement over de overige bezittingen komt uit op (90% x €2.000.000 x 6,17% =) €111.060. Daar gaat het fictief rendement over de schuld van af: (€800.000 x 2,57% =) €20.560. Het te belasten rendement is dan per saldo €90.500. Hierover betaalt meneer X (33% x €90.500 =) €29.865 aan belasting in box 3.
Nieuwe regels huurwoningen
In 2023 is de maximale maandhuur voor een sociale huurwoning €808,06. Voor huren boven deze \'liberalisatiegrens\' geldt geen beperking. De schaarste op de woningmarkt heeft tot hoge huren geleid. Zo is een huur van €1.500 voor een appartementje van 80 m2 geen zeldzaamheid. De overheid wil dit \'middenhuursegment\' reguleren. Daartoe heeft Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening het Wetsvoorstel uitbreiding en modernisering woningwaarderingsstelsel ingediend. De grens van het puntenstelsel wordt opgetrokken van 141 punten naar circa 187 punten. De huurprijs bij dit puntenaantal zal bij inwerkingtreding van de wet op €1.100 uitkomen. Huurders van deze woningen krijgen volledige huur(prijs)bescherming via de Huurcommissie. Goede energielabels worden gehonoreerd met extra punten. Voor nieuwe contracten moet de verhuurder in het huurcontract de puntentelling opnemen. De regulering gaat gelden voor huurcontracten die op of na 1 januari 2024 ingaan en zo lang als er schaarste is op de woningmarkt. Bij de aankondiging van het wetsontwerp is aangegeven dat de huurprijs van ruim 300.000 woningen met gemiddeld €190 euro omlaag zal gaan. Voor de ene woning zal dat wellicht €500 zijn en voor de ander €100. Vastgoedbeleggers zijn er niet blij mee. De bereidheid om dergelijke woningen te ontwikkelen wordt een stuk kleiner. Ook het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’ raakt het businessmodel van de particuliere vastgoedbelegger. Op grond daarvan kunnen gemeenten tijdelijke verhuur in bepaalde wijken verbieden. Tot slot wijzen wij nog op de ‘Wet goed verhuurderschap’, die gemeenten meer mogelijkheden geeft om huurders tegen misstanden te beschermen.
Chagrijnige vastgoedbeleggers
Uit het voorbeeld wordt duidelijk dat het chagrijn van de vastgoedbelegger voortkomt uit de combinatie van een zeer hoge belastingheffing met een negatieve cashflow. Een deel van het rendement bestaat uit de gehoopte waardestijging, maar die levert geen liquiditeit op. Zie het voorbeeld van meneer X. De huuropbrengst is €11.000 negatief. En dan moet hij ook nog eens €29.865 bij de fiscus aftikken, aflossen bij de bank en het vastgoed tegen hoge kosten van het gas afhalen. En dan komen de aangepaste huurregels er nog bij. Dit maakt het volstrekt begrijpelijk dat men van z’n pandjes af wil. Hopelijk leveren die nog een redelijke prijs op. Het moge duidelijk zijn dat deze trieste realiteit zeker geen stimulans is voor oplossing van het woningtekort.
drs. H.J. Meijer is directeur van MFAS/Meijer Fiscale Adviessystemen te Oegstgeest (www.mfas.nl) en mede-eigenaar van FiscAlert
Bron: FiscAlert juni 2023 | jrg 29 nr 6 | p.18-19